Trib. Roma, Sent., 18012017
Fatto Diritto
P.Q.M.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
... omissis...
Svolgimento del processo Motivi
della decisione
Con l'atto di citazione introduttivo del presente procedimento, Z.D., premesso di essere proprietario
dell'appartamento sito in Roma, viale ... e di aver previo rilascio delle necessarie autorizzazioni
amministrative e previa comunicazione all'amministratore del condominio adibito
alcune camere del suddetto appartamento ad attività di bed and breakfast a partire dal 17.1.2012 e che il Condominio
convenuto in esito all'assemblea straordinaria del 16.2.2012 aveva espresso parere contrario allo
svolgimento dell'attività di bed and breakfast nello stabile condominiale, intimandogli di porre fine alla
medesima. Pertanto l'attore assumendo che l'attività di bed and breakfasf, tenuto anche conto della
disciplina legislativa di settore, non poteva ritenersi rientrare tra quelle inibite dal regolamento di condominio:
1) difettando un esplicito divieto al riguardo;
2) dovendosi considerare, quanto all'obbligo di destinazione degli alloggi a civile abitazione prevista nel
regolamento condominiale, che la legge regionale n. 16 del 24.10.2016 prevede che l'appartamento in cui è
reso il servizio di bed and breakfast rientra nella categoria della civile abitazione, la quale comprende tutti gli
immobili appartenenti al gruppo catastale A ad eccezione di quella ... relativa ad uffici e studi privati;
3) che quanto sopra era comprovato dalla circostanza che l'attore continuava a risiedere nell'immobile
contemporaneamente ai propri ospiti;
4} che non si era tenuto, altresì, conto che altro appartamento sito sullo stesso piano, l'int. ... era adibito a
studio legale dell'amministratore del condominio, con uso, quindi, non rientrante tra le civili abitazioni;
5) che l'attività impiantata nell'unità immobiliare di sua proprietà ed interessante tre stanze doppie, non
determinava, poi, pregiudizio alcuno per la tranquillità e il decoro del condominio, non era rumorosa né
contraria all'igiene o alla sicurezza;
6) che comunque i divieti di cui al regolamento condominiale dovevano intendersi limitatati a quelli
esplicitamente indicati e se al di fuori di questi ne doveva essere valutata l'effettiva idoneità della
destinazione a provocare gli inconvenienti cui con il regolamento di condominio si voleva ovviare.
L'attore chiedeva pertanto declaratoria di nullità o annullamento della delibera adottata dal Condominio
convenuto con l'assemblea del 16.12.2012.
Ritualmente integratasi il contraddittorio il condominio convenuto chiedeva rigettarsi la domanda attorea
assumendo che l'attività de qua rientrava tra quelle vietate dal regolamento di condominio e che comunque
era tale da produrre ì pregiudizi indicati come non voluti dal regolamento di condominio, arrecando pericolo
alla tranquillità, al decoro ed alla sicurezza. Ciò per l'afflusso di persone, l'aumento del rumore, l'utilizzo del
garage e dovendosi interpretare le indicazioni regolamentari come elencazione esemplificativa e non
tassativa e non potendo pertanto ritenersi esclusi dai divieti regolamentari situazioni pur non espressamente
menzionate. Deduceva il condominio che in due diverse occasioni due ospiti del bed and breakfast che non
sapevano a chi chiedere indicazioni avevano suonato alla porta di una condomina arrecandole disturbo.
La domanda attorea è fondata e va accolta.
Rileva richiamare, quanto alla valutazione di legittimità dell'attività in essere nell'unità abitativa de qua,
l'esegesi e la portata applicativa della clausola contenuta negli artt. 16 e 30 del regolamento di condominio la
cui natura contrattuale non ha formato oggetto di contestazione tra le parti.
Recitano i suddetti articoli, nelle parti che interessano il presente procedimento: quanto all'art. 16;
appartamenti non possono essere adibiti ad uso diverso dall'abitazione o ufficio professionale privato, con
divieto di adibirli ad uso di gabinetti di cura od ambulatori, nonché ad usi contrari alla piena tranquillità,
all'igiene, alla sicurezza, alla decenza, alla più rigida moralità ed al buon nome del condominio". Prevede,
inoltre, l'art. 30: "gli appartamenti aventi accesso dall'androne" ove è sito l'appartamento dell'attore,
"devono essere esclusivamente adibiti ad uso civile abitazione ed è inoltre vietato qualsiasi altro uso contrario
alla igiene, al decoro, alla moralità, alla sicurezza del fabbricato o che, comunque, turbi il pacifico godimento degli altri condomini".
Ciò posto deve rilevarsi, sotto un primo profilo, che come espresso da orientamento consolidato della
Suprema Corte, l'imposizione di limiti di destinazione alla facoltà di godimento dei condomini sulle proprietà
immobiliari in esclusiva proprietà, può avvenire mediante l'elencazione delle attività vietate, oppure con
riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. Quanto alla prima ipotesi, il regolamento di condominio de
quo contiene una specifica inibizione solo con riferimento ad attività "ad uso di gabinetti di cura od
ambulatori", destinazione del tutto diversa da quella in oggetto.
Anche nella parte in cui gli articoli in oggetto fanno riferimento al tipo di pregiudizio da evitare, (laddove
richiamano gli usi contrari "alla tranquillità, all'igiene, alla sicurezza, alla decenza, alla più rigida moralità ed al
buon nome del condominio..."), non consentono l'inibizione dell'attività oggetto di causa. Per avere tale
valenza limiti e divieti devono, infatti, essere tali da escludere "ogni possibilità di equivoco in una materia che
attiene alla compressione di facoltà inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini" ed essere quindi
connotati dalla massima chiarezza con riferimento "alle attività ed ai correlati pregiudizi che la previsione
regolamentare intende impedire". Ciò in quanto "una clausola chiara nell'imporre un divieto di ampia
latitudine, ma non altrettanto alle ragioni che lo giustificano, non soddisfa i requisiti di validità, poiché non
consente di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un
interesse meritevole di tutela" (cfr. Cass. 9564/1997; Cass. Ord. 19229/2014, Cass. 20237/2009; Cass.
16832/2010).
Peraltro, anche a voler prescindere da quanto sopra, la domanda attorea va accolta avuto riguardo a quanto
segue. Come espresso da orientamento della Suprema Corte, di cui si condivide l'impostazione, "la previsione
contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive,
incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria
delle servitù atipiche e non delle obbligazioni propter rem, difettando il presupposto dell'agere necesse nel
soddisfacimento di un corrispondente interesse creditorio. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi
acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e dunque alla trascrizione del relativo peso,
mediante l'indicazione nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex art. 2659, comma 1,
n. 2 e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento di condominio” (cfr. Cass.
21024/2016; Cass. 17493/2014).
Nel caso di specie, non ha formato oggetto di contestazione e risulta dal contratto di compravendita
dell'immobile de qua, acquistato dall'attore per atto notaio M.L. di Roma in data 22.12.2010 (v. atto di
compravendita, doc. 1 nel fascicolo di parte attrice), che l'indicazione nella nota di trascrizione ha riguardato
la sussistenza del regolamento di condominio e non delle specifiche clausole limitative in esso contenute.
Consegue a tutto quanto sopra che in accoglimento della domanda attorea va annullata la delibera adottata
in data 16.2.2012 con la quale il Condominio convenuto si è espresso per l'inibizione dell'attività di bed and
breakfast intimando all'attore di porre fine alla medesima.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
annulla
la delibera in data 16.2.2012 con la quale il Condominio convenuto fa divieto a D.Z. di utilizzare
come bed and breakfast l'unità abitativa dell'interno n X del piano rialzato del Condominio di via ... in Roma;
condanna
il Condominio convenuto alla rifusione delle spese di lite che liquida in favore dell'attore in
complessivi € 3.500,00, di cui € 450,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese
Roma, 10 gennaio 2017
Depositata in cancelleria il 18 gennaio 2017